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商业地产投资全球化推动购物中心发展

发布时间:2019-09-13 18:39:39

商业地产投资全球化推动购物中心发展

购物中心在现代零售业中间占有很重要的地位,它是我们现代商业地产中一颗耀眼的明星,根据我的观察,购物中心在全球的发展有两个特点。 购物中心在现代零售业中间占有很重要的地位,它是我们现代商业地产中一颗耀眼的明星,根据我的观察,购物中心在全球的发展有如下的特点: 第一,购物中心产业的全球化的趋势,新世纪是走向经济全球一体化的一个年代,我们处于这个年代,购物中心的发展也充分表现出它的全球化的趋势。 首先,我们从商业形态的发展来看,它起源于北美,而现在购物中心这个产业已经从发达国家向全球蔓延,有些数据也可以支持这个现象。我们作为中国人,从国内的发展来看也是体现了这个情况。购物中心协会张会长说,我们购物中心引入是在上世纪90年代,当时慢于大卖场的发展,慢于超市的发展,超市在发展最快的年份每年的增长率都是在40%以上。而新世纪开始购物中心在各地蓬勃发展,虽然受到金融危机的影响这两年有所回落,但是总体来讲在全国还是在形成。 从商业地产来讲,相对零售业,我们国家的开放和外资进入相对比较延迟,当时它的投资也在向全球推进,所以商业投资的全球化是推动购物中心全球化的一个很大的动力,从上海购物发展至今来看,资金来源有国有、外资、民营,各占三分天下。在我们看到购物产业全球化的过程当中,大企业在全球追逐全球份额,处于这个目的,已经成为全球化最大的推动力,由于各个国家的情况,经济发展的情况都不一样,尤其是在发达国家,它的市场受到一定的限制,因为购物中心的产业比较的成熟,纷纷在全球寻找机会,这也是推动购物中心产业化的动力。尤其瞩目的,环球化的趋势已经不是发达国家专有的,新兴国家对全球业者强大的诱惑力也是推动购物中心全球化的趋势。现在发展趋势比较明显,各地政府高度重视的程度在新兴国家已经表现无疑了。购物中心已经成为发达国家零售业的主力,在北美它已经经过几十年的发展,无论是从商业的体量还是占有销售的份额,尤其是在北美,它已经成为这个国家零售业的主力,我们从统计数字上面可以看到,北美是发展比较成熟的一个地区,它的购物中心所形成的销售额在美国已经将近60%,它跟当地居民的生活观念密切程度是大大过于东方国家。东方国家里面,比如日本购物中心所占有的份额也在20%以上,我们国家是90年代开始到新世纪初购物中心得到大力的发展,开始占的份额很低,前3、4年的时候,以上海为例只有8%左右,这2年年年上升,现在目前已经超过10%,要达到11%-12%,从这个趋势来看,从中国来讲也是这样的,购物中心在零售市场上面的份额将会得到一个很大的提升,这个现象尤其是在新兴国家尤其如此。现代的购物中心已经遍布全球,整个产业已经成为对各个国家经济具有影响力的产业,从美国购物中心ICSC发布的一些数字可以看到,美国购物中心产业对它的经济是有很强的关联度,它协会的主席迈克尔说,30、40年前席卷北美洲的购物中心热潮正蔓延到全球各地,我很赞同他的说法。美国现在有购物中心10万多左右,它可出租的面积达到近70亿平方英尺,每个月大概有1.9亿成人去各种购物中心去购物,当年的购物中心的销售往往都超过2万多亿,它占非汽车销售零售总额75%,美国购物中心雇佣人员有1200多万人,约占全国非农业雇员总数的10%。所以购物中心的产业对美国是有很重要的关联度。 另外像是北美的加拿大,它有购物中心2千多个,可出租总面积4亿多平方英尺,年销售2500亿加元,占零售业总销售65%左右,创省销售税收入160多亿加元,雇佣人员150万人,占非农业雇员总数的10.8%。 即使在东方,现代购物中心也是一个重要的产业。日本购物中心的销售额已占全部零售额的20%以上,而同期的超市业仅占9%,百货仅为7%,目前1999年,印度只有三家购物中心。现在这个数字已经上升近50家。到2010年,印度将拥有300家大型购物中心。 购物中心抢占零售份额为什么这么的明显呢?因为这个产业有它特有的一些优势。对于购物中心的理念全世界并不完全一样,有的把它看作是一个商业的业态,但是也有很多专家认为,购物中心本身不是一个业态,它是业态的组成平台。不管怎么看,购物中心在商业零售份额逐年的增长,逐步成为一个主力军这是不争的事实,它有如下的优点。首先它是超越零售业态的整合平台,能包容其他零售业态,无排斥效应,而有叠加效应。如何理解这句话呢?零售业的发展往往是新的业态淘汰旧的业态或者是挤兑旧业态,同业态之间相互的竞争,你死我活,这在零售业是普遍的现象。由于零售业不是单纯的零售业务,它是一个平台,提供各个业态发展的平台,它有很强的融合性和包容性。购物中心跟购物中心之间,一般来讲,经营好的话,它的排斥效应要大大低于其他零售业同业的竞争,因为在全球没有同样的一个购物中心,全球所有的购物中心都不一样,都有自己的特色,否则他自己就站不住,所以它有包容心,比较少有排斥性。这种亲和力使得我们购物中心极快的抢占份额。另外即使同业在同一地区集聚正性效应也大于负面效应,如南京西路商圈摩尔的扎堆,大家都过的很好。第三个购物中心已经成为商业地产里面的避风港,尤其是在住宅地产不好的情况下面,很多公司都把它发展的方向改为商业地产上,在国内也是如此,像是世贸集团,以前就是搞住宅地产,现在又转到商业地产,因为在全球经济不景气的情况下,在投资风险加大的情况下,我们商业地产里面的购物中心,它的风险性、抗风险性可能要优于住宅地产,因为它有很多特点是不一样的,只会搞住宅地产的地产商不一样会搞商业地产,所以在环境不景气的时候,商业地产成为住宅地产的避风港。购物中心建设与城市建设、居民生活、社会治安和环境关系密切,因此容易引起政府重视和取得支持,而一些其他的零售单体不可能得到这么多的照顾。购物中心可以适应不断提升的消费者需求,尤其中产阶级队伍的扩大,为购物中心准备了大量后备的目标客群。我们早上说的奢侈品,可能它的主客群不是中产阶级,超市他的主客群可能是中产阶级的家庭,但是不一定是中产阶级的就业人员,而我们购物中心最适应中产阶级家庭来消费,因此在我们这个国家为什么购物中心可以得到这么快的发展,也是适应中产阶级的形成而带来有特征的消费者需求。所以综上所述,购物中心有自己的特点才能够在这种情况下得到快速的发展。 从体量上面来讲,体量对购物中心来讲有很重要的指标,全球的购物中心以中小型购物中心占主导地位,这在北美也是这样的。购物中心产业发展成熟的国家中小型的中心占半数以上,跟我们国家情况不一样,我们国家对购物中心的定义跟他们也不一样,所以从他们那里来讲,中小型的购物中心占一半以上。为什么中小型的购物中心发展这么多呢?它也有原因的,我们来分析一下。首先,投资总额低,回报时间比较短,所以风险相对于地区购物中心来说小很多。第二个就是市场的容量大,选址的要求没有大购物中心要求这么高。上海很多新的购物中心都是小型购物中心,它的选址没有像是超购物中心来做,他的消费特征、购物特征、人口特征,像是社区型的购物中心要求没有这么高。由于体量比较小,招商的难度比较小,招商压力比较小,新开业的购物中心首先遇到的难题就是填不满。因此,运行管理中小型的购物中心也相对比较容易。第四,硬件要求简单,容易实现低成本的扩张,这也就是说,我这个开发商不一定是大开发商,我中型、小型的开发商资本有限,大的搞不了,小的可以搞,所以面就广了。另外就是贴近消费者,易形成稳定客流和客群,比如大的购物中心,比如你这是一个旅游地,全世界的旅游者到你这里,而本地的消费是比较少的,你要形成这样的规模不容易。而中小型的购物中心形成比较容易,因为周边都是他的客户。这张PPT是按照ICSC做出的数据,可以说明38%的REIT持有的零售已放入ICSC主要的类别:58%都是要么笼统描述为 购物中心 或 摩尔 。 我们说了中小型购物中心的优点,它也有主要的难点,分为两条,一个就是吸引力及辐射力不如大型中心。第二个就是要求不断变化消除顾客的视觉疲劳,这两点就是中小型购物中心遇到的难题,超市也遇到这个问题。中国的购物中心有大型化的趋势,爆出的体量都比较大,我也不是反对大,这里也要一分为二,大有大的道理,世界上十大购物中心,中国要占有个,现在全球最大的购物中心是在中国而不是在外国,为什么中国能这么大呢?所以我说大有大的道理,我们的人口多,我们的客流量跟别人不能比,尤其是到礼拜天到处都是人,我在北美呆了5个月,他们没有这么多人,但是他们的单价比我们高,所以说购物中心大也有道理的。人流超大,要求体量偏大。平均大于其他国家也是在情理之中,当然也有另外的问题。偏大也应该有个限度,现在不是笼统的说你大,而是说大有吸引力,大有辐射力,否则产生招商不足、组合不理想、销售达保本点时间长,投资回报困难,如果你中间的资金链断掉,你就是为他们做嫁衣了。我们是要根据定位和类型适度选择体量的大小,不要盲目的讲大跟小。 从数量来讲,购物中心这个产业对社会的影响,地位重要的还是大型购物中心,我们从数字上面可以看到,这张图是说,每一次到摩尔去的人单价是多少,有一个奇怪的现象,曲线上来又下去又上来,从客单价来讲,比较大的购物中心,它更容易吸引客流,更容易提升它的销售业绩,因为挑选的物品比较多,而在少于3万平方英尺的,大概就是3000平方米,上海还不把它作为大的购物中心,和超过万的要差倍,这样就得出一个结论,适度大的购物中心对提升它的业绩还是有好处的。下面又是我讲的,也不是越大越好,我们来看到了这里180万平方英尺,美国开发购物中心70、80年,他的全国平均面积大小始终恒定在120万平方英尺,所以说它是有规律可寻的,太大也不行,太小也不行。从数字上面也可以看到,大型的购物中心重要性,这张表上面虽然只占6%,超过100万平方米三大类的购物中心,从数量来讲,只占它10万购物中心里面只有6%是这三类的,是万,150万-200万,200万-1000万,中国人把它去掉0,按照平方米来算,也就是说,10万-15万平方米的,以上的这三位它数量上只有占6%,可租赁面积却占38%,从二八定律来讲,从整个产业的管理发展必须要重视大型购物中心的开发和研究。 金融海啸对发达国家和新兴市场购物中心产业的发展有什么影响呢?我个人的体会,无论是从材料来看还是到国外去看,有影响,而且尤其在北美这个影响还是不小的。这张图上面是反映了近几年在建购物中心跟新交付使用的购物中心,大家可以看到,由于金融海啸,尤其在北美,不光影响了购买力,还影响了人们的收入预期,所以零售业首当其冲遭受打击,从这张图我们可以看到,它的缺陷是新交付购物中心的空置率,前几年比较的平稳,每一年都增加1%-2%,但是这两年新开业的购物中心空置率大幅度的上升,实际情况也是如此,我跑过多伦多很多的小型购物中心,里面都是空置的,为什么?小也有小的麻烦,它的抗风险能力比较低,比如两个社区比较近,他们就要靠拼价格了。从从业人员来讲,连续近十年,美国失业人员只有上升没有下降,这是跟他们多利用IT技术的原因。从失业率来讲,一直没有下降,也成为奥巴马最头痛的问题。 对照新兴国家市场,虽然我们国家也受到金融风暴的影响,零售业的政府速度在放慢,现在已经看不到30%的增长了,无论是那一个业态都看不到,有的地区下降还很厉害,但是中国人还是有办法,这两年一到节日的时候,你看不到世界发生了金融海啸,还是购买的人群很多的。那么新兴国家,它受到的金融风波的影响,在零售业来讲是有,但是很有限,不像西方国家跟发达国家,那么我们每年世界上有零售开发指数,这张表就是08年的数据,09年的还没有出来。从这张表上可以说明,商业投资最好的国家就是在这头上,这几家是那些呢?中国就在这个头上,分别是印度、俄罗斯、中国,越南也排在上面,零售的投资全球化,这几个国家是机会最好的,错过这个机会又要走下坡路了,再早进来时间没有到,这还是有道理的。它是从三个指标加以分析的,打出这张图,商业投资机会目前最好的就是印度,它零售商业指数是68分,俄罗斯60分,中国是56分,联合国酋长国是56分,他们认为这些是零售业投资最好的国家和地区。迪拜最近发生的金融风暴不会造成像美国那样的糟糕情况,毕竟在它的后面还有后台老板。 购物中心在中国的发展令世界瞩目,有这么几个特点,第一,发展快,类似90年代连锁业的发展,起点比较低,增长速度比较快,优点是遍地开花,现在二三级城市甚至更好的城市都出现了购物中心,那么带来了一个什么问题呢,产业的集中度比较低,整个世界上面的购物中心产业经营集中度本来就不高,在美国也是不高的,那么在中国就更分散的。第二,体量大,世界大的购物中心尤其是中国,中国的购物中心体量不断在率新。第三创新多,融合中创新,变异中发展。有的时候我们的购物中心定义搞的比较模糊,很乱,也带来一些好处,它有很多变化和发展,有很多创新包含在里面。第四,前景佳,深得政府、投资者、开发商、运营商、消费者多方的青睐。第五,商业地产的发展和零售业 泛购物中心化 经营成中国购物中心产业发展的两大推进器,没有这两大推进器,我们的购物中心不会发展的这么快。 (作者:俞稚玉)


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